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投资商铺宝典大全
作者：佚名
●沙风
俗话说“一铺养三代”、“买个好铺睡一觉”，投资商铺正成为国人的热点话题，但投资商铺是有风险的，稍有不慎，可能满盘皆输，但商铺投资得好，也是十分有“钱景”的，现在城市里的富翁一族大都是当年涉足商铺而致富的，因此说商铺投资是一门大学问，为了使你投资商铺少走弯路，这里提供一些过来人的经验之谈，希望能为你投资致富提供一些方便。
投资商铺五点理由
首先，投资商铺具有稳定性。租约的稳定性是商铺的一个优势。住宅的租约期限一般约为半年至一年，而商铺通常为三至五年，或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。先付后用的付款方式使租金收取也较有保障。
第二，投资商铺能长期升值。商铺的投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。一般住宅用房会遇到打折问题，一般不会出现在商铺的价格计算上。长租不如买下，住宅有价，商铺无价。
第三，商铺具有高回报率。与人们传统的资本增殖方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，住宅用房的投资回报率约为6％至8％，而商铺的投资回报率则为8％至12％，有的甚至达到15％以上。购买小区商铺，随着业主人住，人气上升，商铺价值可以上升20％以上。
第四，商铺具有投资潜力。目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4比1至6比1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。随着我国加入WTO，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的格局，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。
第五，商铺经营灵活方便。随着我国加入WTO，市场化进程将进一步加快，就业压力增大，很多人观念发生变化，“与其就业，不如创业”的新思维逐渐深入人心。商铺30至80平方米投资一般在30-50万元左右，而且可以贷款，正好可圆这部分人“当老板”的梦。“进”，可自己经营，“退”，可出租，何乐而不为?
投资商铺三项注意
1、把握买进时机。投资商铺也如炒股，规避风险，讲究把握有利时机。这与商铺投资的收益、售价和租金走势有密切关系。业内人士认为，在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金是平稳上升，升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样是直线发展。明白这个走势后，对于想投资商铺的人来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺。
2、注重长期收益。投资商铺除了获得短线的再售收益外，长期的租赁收益更能体现投资的成败。投资者都会关注到黄金顶级地段的商铺很少出售，表明真正的商铺价值来源于租金水平。投资者在租赁时，应该对租客的资质、背景、业态以及履约能力进行考察，尽量选择“优质”的租客，以获得长期的有保证的租约。
3、关注招商管理。真正负责任的房地产开发商，在将商铺出售给投资者后，会组建专职的工作团队，负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理，以保证投资者的投资回报。事实上，商业物业管理好了，可以满足投资者多方面的发展需求，才能提升商铺的晶牌，实现投资者经常性回报。开发商——投资者——经营商家——消费市场，这是一环扣一环的完整体系。而通过统一招商，业态也会通过认真的筛选。
投资商铺三个看点
其一看城市规划。首先是来自政策层面的市政规划。长期从事店铺经营事务的业内人士认为，市政规划包括商圈、住宅区的设立、交通、道路的改善、旧区改造、市政动迁等，都关系到商铺未来的经营前景和价值。不言而喻，投资者必须对该商铺的未来环境有一个深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。
其二看租金水平。由于商铺的价值来源于租金水平，投资者需要对商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。对于一些地段优势明显，但单位售价高，面积又较大的商铺，投资者还需要从今后拟引进的行业来预测租金水平，业内都知道不同的行业能够承受的租金水平是有很大差异的，投资者不能只因其地段好而轻易出手，掌握一定的市场租金行情及招商知识是很必要的。
其三看区域成熟。选择成熟地区的商铺可以较大程度地降低投资的风险，毕竟商铺的基本需求是有所保障的。虽然一些新开发的社区内的商铺价格相对较低，有相当大的升值潜力，但如果区域内居住人口不足，或缺少客流量，又因租此类商铺地大多数是为满足生活基本需求的行业，其租金承受能力较低，从而无法实现其经营价值，其升值潜力亦可能不足以抵消投资者资金的机会成本。
投资商铺六大风险
一是分摊的公用面积风险商铺的公摊面积一般在30％—40％，甚至50％。因此对买铺者来说购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，打乱了购商铺者原有的预算。因此建议购房者选择按使用面积计单价，并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。
二是返租承诺风险：返租是指购房者支付房款后，在约定时间内将物业交给发展商出租经营，购房者可获得固定的返租回报。而一些发展商写入广告及售楼人员的口头承诺则无保障。
三是贷款风险：商铺贷款低，年限也短，60％的期限小于10年。而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严。因此，投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。
四是开发商、销售商质资风险：投资者要审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，核查有无抵押行为，以免将来办不出产证。
五是经营管理失败风险：同样是位于一条商业街，有的商铺生意红火，租金一路高涨，而有的商铺却起起落落，数易其主，不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。
六是转让套现风险套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现，还可以收“建设费”或“顶手费”，经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现纠纷，将极大增加套现风险。
投资商铺三个不能
一、不能太“贪心”。现在不少商铺宣称的投资回报率至少都在10％左右，有的甚至高达20％、30％。这种投资回报率的计算方式非常简单，但诱惑力很强。经常可以看到这样的“创富传奇”；某某人交了两成首期款，购买了两个铺位，余款找银行按揭。由于开发商负责租铺，某先生从交款那一刻开始以租养供，几年后即可成为两个铺位的业主。而且在租金大于按揭款的情况下，还可以略有收入。如果投资者非常“贪心”，就会很容易被这种计算方式和故事所迷惑。投资期望回报是一种正常的心态，但是如果允诺的回报率太高，投资者一定要多问几个为什么。
二、不能太“放心”。其实任何一种投资方式都是有风险的，商铺投资也不例外。投资者必须学会自己规避风险。在决定投资之前，投资者应全面考察开发商的开发实力、诚信度、知名度等。对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率，自己要去实地考察，多方探查，摸准该地段真实的租金价位，然后才决定是否投资。
三、不能图“省心”。不少商铺投资者的心态是期望投资之后就可以坐收渔利，不必再操心铺位出租或者租金问题等。但事实上，商铺投资是一种长线投资，获得回报的过程是漫长的，而且回报多少取决于商铺经营情况的好坏。如果经营不成功，商场不旺则租金又从何而来?因此投资者在决定之前，一定要把商场开业之后经营什么、如何经营作为考察重点。特别要搞清楚开发商与一些品牌商家是什么样的合作关系、合作时间有多长等等。