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天津金元宝集团维权之路说明了什么？一切市场主体的法律地位都是平等的
作者：吉 诚
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2007年6月，一起被称为天津滨海第一地产纠纷案经最高人民法院作出判决而宣告尘埃落定：房主要回了自己的房子，而且房客要将以前所欠的房租给房主。
按说，这么简明的案子何至于惊动最高法院?关键不仅诉讼标的比较大，还因当事人是属于重量级的。
一
2002年8月27日，善岛公司与一商集团签订了一份房屋租赁合同。合同约定善岛公司将位于天津经济技术开发区黄海路19号的永莲商城部分营业场所，共计15300平方米的营业场地租赁给一商集团使用。当时约定的租赁时间为10年，即从2003年1月1日至2013年12月31日。租金的缴纳方式是按季度缴纳，采用固定租金和分成租金的方法。所谓固定租金就是将十年租赁期限分为四个阶段，第一个时间段租金为0.8元，日平方米：第二个时间段为1元/日平方米；第三个时间段为1.2元/日平方米；第四个时间段为1.4元/日平方米。所谓分成租金就是指如果商城日平均销售额超过30万元的话，超过的部分善岛公司将可获得2％的分成。
合同签订后，一商集团专门注册成立了“天津一商友谊名都有限公司”来履行合同。这也就是后来人们所熟悉的“友谊名都”。
合作不到一年，双方开始发生了各种矛盾。从2003年中期以后，一方面多次拖欠或逾期缴纳租金。善岛公司为了更好地履行合同，又与一商集团的“友谊名都”签订了《房屋租赁合同的补充事宜》。双方约定，“友谊名都”拖欠的2003年7月～2004年6月的房租扣除部分垫付的工程款以外，一次性交付给善岛公司。同时还约定善岛公司作为房屋所有者须负责房屋设备、设施的正常运作，在接到“友谊名都”的通知起24小时之内进行维修、更换等工作，如果逾期未能修理或修不好的话，“友谊名都”有权利自行修理，所产生费用将在房租中充抵。
合同及补充事宜白纸黑字签订后，履行仍然有问题。2004年9月，“友谊名都”付租金逾期53天；2004年12月，逾期87天；2005年3月。逾期51天；2005年6月，逾期86天。
在此期间，善岛公司还在看到媒体报道“友谊名都”日均销售100万元和日均销售400万元的两次消息后，向“友谊名都”提出履行分成租金的要求，但被“友谊名都”以“报道有高水分”，并拿出2003年、2004年财务与审计报告说明未达“日均销售3055元”为由拒绝了。
善岛公司很无奈，于2005年3月致函一商集团。要求按期支付房屋租金并咨询是否有购买此房产的意向。一商集团拒绝了。
于是善岛公司转而与金元宝集团接洽购买房产事宜，并于2005年5月8日，双方签订了房屋购买合同，5月12日办理了房屋产权转移手续。
金元宝成了“友谊名都”的新房东，“友谊名都”可不干了。一纸诉状将善岛公司和金元宝集团共同告到了法院，请求法院宣告善岛公司与金元宝集团签订的房屋买卖合同无效，同时要确认一商集团享有优先购买权。
二
到了法庭上自然是双方唇枪舌剑，各说各的理。
原告一商集团拿出前与善岛公司签订的房屋租赁条款振振有辞：“如善岛公司出卖房屋，应提前一个月通知一商集团，在同等条件下，一商集团有优先购买权……”
而善岛公司则开始据理反诉，除提出前文所述友谊名都未按约定按期支付租金及提供每日销售凭证，也未支付过分成租金外，还以当初与一商集团而不是友谊商厦签订合同，一商集团擅自将房屋转让友谊商厦造成违约为由，提出终止房屋租赁合同的要求。
原告说被告未能及时履行修缮义务，导致租金延付：
被告说原告除固定租金还应支付3000万元分成租金：
原告说善岛公司自始至终就知道友谊商厦(即“友谊名都”)是承租人，何谈违约；
被告说事前已问过一商集团是否购买房屋产权，遵守了合同约定……
到了这个时候，作为已成新房主的金元宝集团，更是拿不到“友谊名都”该交的租金了，只能眼睁睁地等着原房主与房客官司了结的那一天。
三
头绪再乱。证据再多，双方再“公说公有理，婆说婆有理”，作为裁判员的法官也会理清头绪。分出是非。
2006年天津市高级人民法院作出判决：
1，准许一商集团的撤诉请求(指一商集团向善岛公司提出索赔的诉讼请求)；
2，本判决生效之日起十日内，一商集团向善岛公司支付2005年4月1日至2005年5月12日止的房屋租金514080元及上述款项自2005年5月12日起至给付之日止的利息。如逾期支付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条执行。
3，驳回善岛公司其他诉讼请求。
善岛公司还是不服，将官司上诉到最高人民法院。他们还是要求一商集团除了履行固定租金还要履行分成租金3000万，并且要求撤销善岛公司与友谊商厦(友谊名都)签订的房屋租赁补充事宜。
一商集团提出答辩：一是，善岛公司已无资格和法律依据提出解除合同。因为自2005年5月8日，房屋所有权已转让给金元宝集团，失去所有权也就无权对房屋所产生的权益进行处置。二是善岛公司在房屋设施出现问题时不能及时修缮。干扰了一商集团的正常运营，造成重大损失。所以一商集团自行修缮，并暂停支付房租。并非逾期支付房租。三是善岛公司要求支付分成租金没有依据，经会计事务所审计后证明一商集团2003年税前日均销售额为134839元，2004年税前日均销售额为275486元，未达到合同约定的30万元。2007年6月5日，最高人民法院下达了终审判决书——
最高人民法院经过充分的调查，并结合有关法律条文论证后认为：
1，一商集团无权因为房屋修缮问题自行决定暂停支付租金。而且在修缮期间一商集团并没有停止营业，所以一商集团主张修缮费用抵消租金的做法不能成立。一商集团在履行租赁合同时存在违约行为。应承担拖欠房屋租金的违约责任。
2，按照双方所签租赁合同的约定。如果一商集团拖欠善岛公司租金超过30天以上，善岛公司有权提前终止合同。善岛公司主张的一商集团违约情形。都发生在其与金元宝集团签约转让房产之前，善岛公司提出解除租赁合同也得到了金元宝集团的认可。如果不允许善岛公司根据一商集团的违约行为解除合同，新的产权人金元宝集团又没有权利对一商集团以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动。不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更之前的违约行为行使合同解除权。并且，金元宝集团于2005年12月6日致函善岛公司，对于善岛公司提出解除租赁合同的行为表示认同。所以，善岛公司请求解除租赁合同。本院予以支持。
3，善岛公司要求一商集团支付2005年第二季度的固定租金1109253.6元及违约金19079.16元，本院予以支持。
4，善岛公司要求一商集团支付3000万元的分成租金，仅凭报纸广告而没有其他证据相互印证的情况下，本院不予以支持。
5，关于善岛公司要求撤销《友谊商厦与善岛建设公司就房屋租赁合同补充事宜》是否成立问题，在本院判决解除了《房屋租赁合同》以后，在2004年8月2日签订的“补充事宜”已失去了履行基础。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
解除天津一商集团有限公司与善岛建设(天津)有限公司于2002年8月27日签订的《房屋租赁合同》。
如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四
最高人民法院的终审判决为一商集团与善岛公司一场争执两年多的官司划上了句号。2007年7月。当了两年多房主的金元宝集团才得以向天津市第二中级人民法院起诉一商集团腾房。并要求其支付两年多的房屋租金及违约金。
2007年10月22日。天津市第二中级人民法院判决被告一商集团友谊名都店自判决之日起。两个月内腾房，10日内向金元宝集团支付2005年7月至实际腾房之日的房屋使用费及逾期付款利息；逾期加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一商集团对上述判决不服，向天津市高级人民法院提起上诉。
尽管维权的道路走得很曲折，但金元宝集团毕竟可以行使自己的权利维护权益了，被憋了两年多的冤气终于得以一吐。
通过这场艰难维权的诉讼，让人们更加懂得：在一个法治社会。不论自然人还是法人，不论国有、民营还是境内外独资、合资企业，都要在法律框架里生存。这是文明社会发展的必须，这是我们建设有中国特色社会主义社会必然的要求。
(责编：金 锋)