我一方面参照宣传品，一方面用自己的眼光来掂量：淡水的地理位置特殊，离广州、深圳、香港、澳门都近在咫尺；交通四通八达，不仅现有的公路规模具备，规划中的京九铁路主干线也要由此通过；大亚湾西北隅的哑铃湾，是中国南部沿海少有的天然良港，水域宽，风浪小，回淤少，当地史料上称做“航道天成”；淡水的通讯条件早有基础；大亚湾核电站建成后，电力也不会成为问题；还有，这儿是叶挺将军的故乡，又有天然的海滨游乐场，无论人文还是自然景观，都具有很好的旅游条件……加上美国投资的年产50万辆以上轿车的“熊猫汽车城”和英国投资的“壳牌”石油一投产，单这两个特大企业都可以把这儿搞热闹。
我认可了一些行家的论断：不出10年，淡水就有可能成为国际化的大市场。
我心中有了底，尽其200多万元，一下买了几百亩地。我在前面谈过，我很注意同当地的人相处得好，要办事时就见到效果了，划地时他们都挺支持我，几百亩地全在街边路口，十字道旁，守着交通要道，基本上都是人们常说的黄金地段。
的确有人问过我：“万一今后卖不出去，怎么办？”我半真半假回答：“我就留着自己种。”
事实是，我这一步走对了。
仅仅才过半年，淡水的房地产就开始热了，土地价格迅速猛涨。又过了几个月，到1990年3月，惠阳县城果然迁移到了淡水镇，大亚湾的几大工程也加快了建设节奏，淡水的土地价格几乎是发了疯似的往上涨，每平方米高达2000元，居高不下，黄金地段还达到过每平方米1万多元的高峰。
我的确赚了很多钱，为我下一步的开拓打下了雄厚的经济基础。但是，我特别要说的不是这一点。
我要说的是：“天下没有不散的宴席。”
这是一句很普通很明白的话，同时，这也是一句很可以令人深思的话，我没有因为钞票滚滚涌来就忘记了这句至理名言，还在那个时候，还在房地产热得烫手的时候，我就料到了它必然会有衰退的一天到来。而且也就在那个时候，我就为那一天的到来准备了后路。所以，到1994年，许多搞房地产的人都陷入了困境，而我却没有那一难。
我想，那一年，我最大的成功应该在这里。
下面，我将告诉您，我是怎样具体操作的。
要想不断地发财，当“倒爷”不长久，重实业才可能立于不败之地。
有高潮就必然有退潮的时候，不能因为有低潮就不干事，搞“打一枪换一个地方”也注定不会有大出息。
决策，看起来简单，干起来不容易，正因为如此，决策才有诱惑力。
人只有在两种情况下才最容易犯决策上的错误，一种是在最艰难的时候，处在再也输不起的状况下，那时候往往是把很容易做到的事也看成很难办到；另一种是在最顺利的时候，顺利得昏头昏脑地乱干也有可能成功，那种情况下经常把最不好办的事也当成最容易办的事来干。
我是多次遇到过这样的教训。最早在家乡开“猪儿摩托”做小生意的时候，就遇到了这样的教训。第一笔生意我就赚了几十元钱，这在当时应该说是高利润了。我这人过去穷日子过惯了，突然一下子赚了这么多钱，我就认为自己是个经商的天才了，接下来就总是忽视精打细算，以致后来一亏再亏，欠了一大堆债。
刚买到砖厂时也是这样。由于砖厂买得顺利，心里想的事办到了，终于脱下打工仔的“衣服”，戴上了老板的“帽子”，挺自然地就产生了一种说不出的满意情绪。心情一好，信心也足，看见自己第一次拥有砖厂──尽管那会儿只是四分之一个老板，也同样感到周身是劲。我觉得海丰那个砖厂都能够被我经营得蛮好，既然能替别人干好，难道还不能把自己的厂搞好吗？说来说去不都是砖厂嘛！这一来我就忽视了一个实实在在的大问题，那就是，两个砖厂，一个是处在海丰，而另一个却是处在淡水，砖厂倒都是砖厂，位置不一样，市场的冷热也就不一样，忽视了这么大的问题，您说当初我能不亏本吗？
当然，我吃的亏还远远不止这两次。但吃了亏并不是最可怕的，最可怕的是吃了亏不去总结教训，不把这个教训储存到脑子里。
至少可以说，我在那场突如其来的房地产热中是记下了这类教训的，我尤其记下了世界上很难得遇到一锄头挖个金娃娃的事，偶尔遇到了，也一定是很偶然很偶然的，您绝对要相信这是绝无仅有的事，千万不要挖到金娃娃了还不死心，还要问金娃娃：“你的妈在哪儿？”
淡水镇，由于美国投资的“熊猫汽车城”、英国的“壳牌石油”和大亚湾核电站、深水港等大项目上马，房地产一下子热得烫人，好多人都一拥而上，大规模地搞起房地产生意来。当然，这不能说不是一件好事，甚至还可以说这是一次千载难逢的发财机会。能够果断投入，应该说是一个正确的决策。问题的要害不在这儿，不在于是不是该投入，在于投入后如何操作。
我那时候手上已经有了几百亩地，发大财已经是事实了。但我不想搞“一锤子买卖”，我觉得那种不顾后路，咬一口就跑的做法是在断自己的前程。关于立足久远的做法我退一步再讲，现在我先谈谈我是怎样操作我那几百亩地的。
首先我是十分清醒地意识到，地价突然跃到这么高，不会是一个正常的现象。这么红火的开发区，地价不会不涨，但涨得这么高，而且好长一段时间居高不下，就需要动动脑筋了。
我告诫自己不要太贪心，世界上的财是永远发不完的。我把自己拥有的地做了一个规划，留下自己准备安排使用的几处后，将其余的全部卖了。并且，一旦卖出后，哪怕地价再往上涨，我也不惋惜不后悔。因为我那时候手上既有资金，又有可供自己随意安排的土地，可以说是进可攻，退可守了。
我没有隐瞒自己的担心，曾经好几次告诫熟悉的人，我说，把地皮捏在手上，同把股票捏在手上是同一道理，有涨价的一天，也必然有价格下跌的一天，最好趁价格好的时候多卖一些，让资金周转也是一种增值的办法，不要奢望价格会无止境地涨到好高好高。好几个人听了我的话，觉得有道理，把手上的地皮数量做了适当调整，到后来都同我一样，显得进退自如，但也有一个朋友不听劝告，吃了大亏。我说的这位朋友在地皮上投入不小，他手上有一块地皮单投入就是3000万元人民币。当这块地涨到价值6000万元人民币时，我多次劝过他抓紧抛出，他不，他还要等更高的价格。但一个地方地皮的需要量终究是有限的，地价一夜之间就不可逆转地飞快下跌，假如那时候他情愿少赚一点，忍痛抛出，还有希望，但他早已在算盘上拨过大数额的盈利，再要改为少量盈利，心理上已经不能平衡了。他奢望地价会再涨起来，盘算着等涨到接近6000万元时就马上抛出。但他始终没有等到那一天，至今还被那一大块地套着。现在，他即使想低价抛，也很困难了。
倒不是说我有先见之明，没有，我只是记住了过去的教训，同时，进一步联想到了世界上没有一成不变的东西。这些道理几乎是每一个神经健全的人都知道的，有的人明明知道这一点，却仍然会吃亏，其中一个重要原因就是防止吃亏的时机没有选择好。
要说选择时机的经验，就一点，就是在最热火的时候防低潮。