1949年中国解放后，有接近100万难民涌入香港，令人口激增至接近150万人。由1951年到1961年，估计有42万非法移民从大陆涌入香港。1961年后，香港加强边境保安，但仍有不少人非法偷渡来港。由1961至1978年再有50万人非法偷渡来港。1978年政府取消“抵迭”政策（即任何中国公民若能够越过中港边界，到达市区，便能获得香港居留权）。这些难民及非法移民，提供了源源不绝的廉价劳工，亦为社会带来急切的房屋需求，推动房地产的发展。
五十年代早期房地产买卖并不活跃。买卖契约是以整幢大厦作交易单位，没有分层的售楼买卖，所以租务市场特别蓬勃，有“一家八口一张床”的故事，遍山布满木屋区。当时居住问题迫切，1953年石硖尾大火，政府开始兴建大量公屋，并开放私人楼宇市场，容许新楼宇可以分层或分单位买卖，契约亦有所谓“分契”，不再是单幢楼宇的转让。业主的权益是以单位面积及整幢大厦比例决定多少。
政府的新政策在五十年代后期，带动了整个私人地产发展业务。发展商可以收购旧楼，合并重建，从中获取暴利。香港知名的爱国商人霍英东先生，亦是当时一个非常活跃的地产发展商。这些发展的资金倚赖银行支持，而华资银行在五十年代后期，积极吸收存款，广东信托始创一元开户，鼓励红簿仔（活期）存款，继而转借给这些发展商。六十年代初期，地产一度炒风炽热，出现小狂潮。但是遇上1965年的银行挤提及1967年的暴动，地产市道逆转。
1969年，尖沙嘴喜来登酒店地皮由美国商人投得，信心恢复。所以在七十年代初期，地产发展又再成为新兴行业。今天的长实、新鸿基地产、恒隆及新世界都是在那时候上市，集资后积极买入地皮。七十年代的地产发展，已经进入一个新的阶段，不再局限于拆旧楼重建或发展工业楼宇，新方向是发展大型住宅屋邨。领导这潮流的是六十年代兴建的美孚新邨（由美孚石油公司将油库重建），后来置地将牛奶公司的牧场重建成为置富花园，这种大型屋邨的设计陆续在其他地区出现。和记洋行与黄埔船坞合并后，将船坞移往青衣，再将红磡地皮发展成今天的黄埔花园。太古将鲗鱼涌的船坞地皮变成太古城，香港电灯搬到南丫岛后，北角地皮便发展成为城市花园。后来地下铁路的兴建，九铁电气化，大幅改善交通环境，以往没法到达的地方，也可建立大型屋苑。
七十至八十年代的发展，也是朝着这个方向；到九十年代更经历了地产狂潮。地产的兴旺，归根究底是因为当日有大量移民涌入，令房屋供不应求，而在工业化下，他们不愁工作，为改善环境，于是不断买楼，助长了物业市场的发展。这就是地产动力的来源，地产发展商当日除了发展住宅外，亦发展工厂楼宇，分层卖给厂家。