驱动房屋价格上升的因素
本章中，我们将一一分析在人口统计学周期的每个阶段上，形成房屋需求和价格的所有关键因素，正是它们影响了房屋建设和房地产业。有四个基本的趋势决定了建筑业增长和房屋价格。
1.由年龄和收入决定的可预测的住房消费趋势。人口统计学上的消费支出趋势显然是长期中驱动住宅建筑业和房屋升值率的最大因素，这也是本章的重点。随着一个人的年龄上升，他会有更多的钱花在住房上，直到某一个最高点为止，但是支出的形态主要由他的收入水平决定。我们研究的人口统计学趋势预计，2003年房屋需求的增长速度将显著放慢，整个市场在2011年会达到一个高峰，然后需求和价格上都会有一个巨大的下跌。
2.抵押贷款利率和可承担性。通货膨胀率越低，抵押贷款利率也会越低。随着抵押贷款利率的下降，更多的人可以负担得起更大的房子，也会有更多的人变得有能力购买住房和有资格申请抵押贷款。从2002年底和2003年初开始，我们就一直预测利率和抵押贷款利率会小幅上升，因为一次强劲的经济复苏正在到来。但是我们也预测通货膨胀率可能会从2004年中期或年底到2005年底或2006年初，开始先走平，然后出现温和的下降。从2006年开始，我们应该会看到通货膨胀率的温和上升。因此，在这个十年期的剩余时间中，通货膨胀率将保持在0.5％到3.0％的范围内。2005年前，持续的低利率和低抵押贷款利率会减缓我们预测的未来人口统计数据的疲软。
3.过度开发周期。很明显，对开发商来说，存在着过度开发周期，这是他们对需求增长的一种反应。这种周期会创造出过多的房屋供给量，引起价格提前于需求高峰前就发生下降。2004年前创造出来的过大的房屋存量很可能要到2005年中期或年底才能被消化掉。然后，这个十年期的剩余时间中，价格才会开始稍微温和一点的上涨，这还是最好的情况。我们已经看得很清楚了，过去几年中强烈的住宅建设周期导致了过量建设，特别是在中档住宅和高档住宅上。这会加剧从2004年开始的房屋价格上涨放缓的趋势，价格甚至会开始下跌，很可能这种状况会在2005年的大部分时间中读持续不变。
4.总体经济趋势。当整体的经济在增长，就业率在增加时，收入也会增长，购买住宅的意向或更换更好住宅的意向也会上升到一定程度，这还取决于人口统计学上的趋势和抵押贷款利率。同样的，当总体经济开始衰退时，消费者对未来的预期也会下降，主要的耐用品，特别是住房也会在一定程度上受到影响。我们对总体经济的人口统计学预测表明，从2003年底开始会有一次比较强的经济复苏，从2005年到2009年或2010年总体经济会非常强，通货膨胀率也很低。这样强的经济趋势将有助于保持房屋需求，以及使价格高于单单根据人口统计学趋势预测出来的水平。但是2009年或2010年以后，婴儿潮那一代人导致的大规模消费浪潮将调头向下，它造成的影响同1990年到2004年日本的情况很类似。此外，我们也预测2010年后，长期的通货膨胀将变成通货紧缩。一个疲软的经济加上价格的通货紧缩，将导致住宅和房地产价格自上个世纪30年代早期以来，第一次出现重大下跌。市场中的许多部门将在许多年中都保持低迷，就像90年代以来日本发生的情况一样。