封建土地所有制是封建生产关系的基础。太平天国失败以后，封建土地关系得以继续维持下来，封建地主土地所有制是占主要地位的土地占有形式。这种土地占有制反映了地主阶级和农民阶级的特殊结合方式，它在经济上主要采取了租佃制度和赋税制度。前者是地主阶级以个人出面对农民进行剥削的主要形式；后者是地主阶级以国家出面对农民进行剥削的主要形式。（这里仅就租佃关系进行分析） 　　租佃制度是封建社会中，地主阶级掌握了大量的土地所有权，将土地分租给农民，对农民榨取地租的剥削制度。在中国封建社会，封建地租有三种形式：实物地租、货币地租和劳役地租。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提。”①因此，不管地租采取何种形式都是地主阶级凭借其土地的所有权对农民进行剥削的手段。中国的封建社会一直到近代，地主将土地分割成小块出租给农民榨取地租，仍是封建土地经营的主要方式。 　　但自太平天国以后，随着封建土地关系出现了一些变化，其剥削形式反映在租佃关系上也有了一些新的特点。 　　1.永佃制在一些地区广泛地出现。 　　所谓永佃制，就是在土地租佃关系中，佃农有永久耕种和处理所佃土地耕作权的一种租佃制度。永佃制是以土地所有权与土地耕作权相分离为前提，地主拥有土地所有权，负担田赋，有权收租，但不能随意加租或夺佃。佃农享有土地耕作权，即佃权，并有权将其田出卖、典押或出租，出租以后，佃农也可以收取地租，但这不影响其向地主交租的数量。佃农如果欠租不交，地主可以撤销佃农的佃权。 　　永佃制的扩大，大致有两种情况：一是太平天国失败后的安徽、浙江等广大地区，由于人口锐减，土地荒芜。在安徽，“地主以荒芜之地，无从利用，乃令佃农设法垦殖，允其有永佃权。盖若开垦后，而无长期耕种之保障，则佃农非所愿耳。地主为奖励起见，故特让以田面之权，令其永久佃耕，以安其心”①。浙江一些地区在战争之后，“居民大半逃散，田地荒芜者甚多。..招徕荒民开垦成熟后，许其有佃种权。固有之田主只能收取租息，完粮为业，佃户可以永佃”②。所以，永佃权制是地主阶级诱使农民开垦种地，以便获得地租的一种剥削手段。二是在湖北、江西部分地区，自耕农欲逃避各种捐税或为环境所迫。故而将田地低价售给地主富豪，求得保留其永久佃种的权利，这实际也导致了自耕农的破产。 　　永佃制的租佃关系，没有改变封建地主占有土地的所有制，也没有改变地主与佃农之间的剥削关系。它是地主被迫对农民让步的一种措施，也是地主阶级与佃农之间的租佃关系的一种调整。永佃制在一定程度上限制了封建地租的剥削程度，使地主任意加租受到了一定的限制。有些地方佃农对佃租的土地有了一定的支配权，地主不能随意收回自耕地，这使地主土地所有制① 马克思：《资本论》第3 卷，人民出版社1975 版，第714 页。 　　① 李文治：《中国近代农业史资料》第1 辑，第251、252 页。 　　② 李文治：《中国近代农业史资料》第1 辑，第251、252 页。 　　受到一定程度的制约，农民对地主依附关系也有所放松。 　　2.封建地租形式仍以实物地租为主，但个别地区货币地租趋多；另外，劳役地租也仍然存在。 　　在中国近代的地租剥削形式上，实物地租率通常有两种确定形式：一种是分成地租制，它是按收获量的一定比例收取地租，地租的多少与农业收成的丰歉有直接关系。这种地租制多盛行在经济比较落后的地区。地主为了保证其地租剥削，往往对佃农的生产活动进行干预，因而妨碍了农民的独立经营，分成地租制的存在并成为主要形式，反映了中国近代农业经营落后的状况。另一种是定额地租制，即地主按耕地面积定期向农民征收固定数量的地租。这种形式一般在经济比较发达的地区获得普遍的发展。而且到了近代有了加快发展的趋势。定额地租制可以是实物地租，也可以是货币地租。但定额地租较之分成租制表现了农业生产的进步，有利于提高佃农生产的积极性。首先：由于定额租制的租额是固定的，增产部分归佃农所有；其次，由于租额固定，地主所得地租与农业收成好坏无关，地主不再直接干预生产，佃农有了较多的经营自主权，减轻了人身依附关系；再次，由于定额租制可以采取实物地租和货币地租两种形式，在商品经济发展的影响下，在租额不变的情况下，实物地租加快了向货币地租转化的进程。 　　随着商品经济的发展，货币地租有了逐步的推广，当时的货币地租，又可分为两种：一种是折租；另一种是约定的货币地租。 　　折租在鸦片战争以前就已经小部分地出现，在这一时期，随着商品经济的发展和扩大，以江、浙一带较为普遍。所谓折租，只将原定额的实物地租按市价折成货币，再向地主交纳的租，即把实物地租折成货币征收，是实物地租向货币地租过渡的一种形式。地主一般在农作物收获前，谷价较高时折价，新谷上市粮价降低时收租，这样，即使租额不增，农民实际负担则大大加重。折租的扩大反映了商品货币关系的发展。 　　约定的货币地租是地主与农民直接订立有货币地租的契约，这是纯粹的货币地租。这一时期货币地租已有相当增长，这是甲午战后二三十年间，地租剥削的一个变化。货币地租首先出现在商品经济比较发达的地区，是自然经济的对立物，它是封建地租的解体形态。因为货币地租的出现，把基本的封建关系——人身隶属关系变成“纯粹的货币关系”。所以，货币地租的出现，意味着商品经济的发展，标志着封建自然经济的开始分解。 　　另外，这一时期劳役地租仍是实物地租的重要补充形式。劳役地租主要存在于边远地区的某些少数民族中。 　　3.地租剥削程度呈现不断增长的趋势。地租剥削形式除正租外，还有押租、预租和各种附加租。而且超经济强制手段仍存在。 　　到了近代，地租额不仅高而且一般有增长的趋势。由于土地集中，农民破产增多，城市工业发展不充分，不能吸收更多的剩余劳动力，破产农民除了佃种土地外，别无出路，争相租田的结果，促使地租日益加重，尤其在经济发达的地区比较突出。山西省可种美棉的土地，每亩地租由1—2 元涨至3—4 元，甚至高达10 元。天津李家嘴的沙田70 亩，由40 个农民分佃，光绪十八年（1892）种植谷物，每亩每年纳租1 元，光绪三十四年（1908）地主全改种蔬菜，加租至3 元①，租额明显增长。 　　① 严中平等：《中国近代经济史统计资料选辑》，科学出版社1955 年版，第361 页。押租制在近代也日益普遍化。佃户为了佃种地主土地而事先交给地主的一年抵押款，押租额一般高于地租额。而且还有逐步增加的趋势。如四川灌县，光绪四年（1878），押租相当地租的5 倍以上。地主握有押租可以任意增加正租，当佃农遇有荒灾之年不能交租时，地主即可从押租中扣除，所以押租成为地主阶级加强对农民剥削的一个重要手段。 　　在近代，预租也比较普遍，农民为预付租金而背上沉重的债务负担。 　　此外，地主阶级还巧立名目，索取各种附加租。例如，订立租约时有“认东酒”，改佃时的“退佃酒”；交租时有手续费。还要交纳各种生产物或副产品，等等。附加租可以是实物地租，也可以是货币地租。有的地方，佃农还要定期或不定期为地主提供各种无偿劳动。可见，对各种附加租的索取，实际上是对佃农的赤裸裸的掠夺。 　　值得注意的是，到了近代，超经济强制在有些地方仍然存在，而且是各种地租实现的重要手段。超经济强制的重要表现，就是地主以强制力量把农民束缚在土地上，不许佃户任意退佃。同时，还强迫农民交租。这些都受到清廷法令的保护。《大清律例》规定：佃户“拖欠租课，欺慢田主者，杖八十；所欠之租，照数追给田主”①。有的地区，如江苏常熟县地主为逼租而设私刑就有24 种之多。 　　① 《大清律例》卷27，道光五年，第26 页。