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“房奴”群体剖析
作者：雷尔冬
“房奴”之所以成为房子的奴隶，有着自己的主观原因。对于各地高房价这个铁幕，一个理性的消费个体毕竟有他选择的权利，事实是，许多“房奴”以实际行动投了虚高房价一票。而且，就“房奴”这个群体来看，一般而言，也有着许多自己独有的特征，比如年轻、高收入、抗风险能力较强等等。
租房·买房·消费习惯
先说国人的消费心理和习惯。
2006年5月31日，中国人民银行发布信息称，通过2005年年底对北京、上海、天津、重庆等10个大城市的房地产市场抽样调查，发现从消费心理和消费习惯看，大部分居民更倾向于买房。
贷款购房群体——也就是“房奴”群体之一，支付及偿债能力也比较强。2005年10月末，8个城市贷款购房群体的房价收入比（房屋总价与家庭年收入之比，即房价为收入的倍数）显示，除上海为10 ： 1外，其他城市一般不到8 ： 1。该比值远低于根据平均房价和可支配收入计算的比值。表明贷款购房群体的收入高于城镇居民平均收入。
枯燥的数字背后，是中国人居者有其屋的传统观念和特有的家庭文化。
儒家文化是以“家”为核心的，维系的纽带是血缘关系，其物质载体则是住宅（有私有产权的房屋）。没有住宅就没有“家”，因此，人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅，年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子，这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。这与欧美国家有很大的不同，欧美国家属于游牧民族，可以四海为家，他们的精神灵魂不是“家”而是“神”。因此，欧美国家的最豪华的建筑一定是教堂，而中国古代的最豪华的建筑则是皇宫（它也是“家”的载体）和豪宅。
从杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，到现在盛行一时的“租不如买”，大都说明了这一个道理。
不仅如此，由于中国的社会保障体系的不健全以及投资渠道的单一，导致目前中国人的储蓄／投资倾向是全世界最高的，加上个人进行住房投资所需要的专业知识相对不高，房子可以看得见、摸得着，最符合中国人注重实惠和“眼见为实”的心理倾向。所以，大量个人储蓄／投资资金进入房地产市场是中国太平盛世的一种难以抗拒的经济和文化现象。
因为这样，我国的私有房政策仅仅实行了短短十几年，现在的私有房率已经大大高于许多发达国家。可以类比的是，中国的固定资产投资增长率也是非常高的，2004年固定资产投资比上年增长25．8％。个人购房实际上也就是家庭的“固定资产”投资，表现出比较高的增长率是当前中国经济的一个客观趋势。
与此相关的一个现象就是，我国一些城市特别是大城市，房价高扬，但住房的租金却并不很高。有的城市的租金／房价之比已经低到似乎住房已经完全没有投资价值但仍然热销。这也表明，我国居民总体上对于住房的储蓄倾向和投资愿望偏高，而消费倾向偏低。何况还有大量的可租房屋没有进入市场，一旦进入，将进一步抑制住房租金水平。
与这种自住购房潮流浩浩荡荡相匹配的是，一部分不具有购房能力，要通过背负重债来完成自己住房愿望的人，也被挟裹进这股洪流。所以，国土资源部有关官员说，“房奴”现象是住房政策的产物，要保证房地产市场健康稳定发展，必须解决两个重要的问题：一是调整住房政策，深化住房制度改革；二是为鼓励住房梯度消费提供制度保证。
国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在接受记者采访时说，我们现在的住房政策是要中低收入的家庭都去买房，而且是买新房，这导致住房需求欲望过大，住房消费超出了购买者的承受能力。要求大家都去买房居住，这是一种错误的、危险的导向。
根据建设部公布的数据，我国城市住房自有化率在短期内经历了迅速的上升过程，目前已接近82％。在国外，城市居民拥有产权房比率最高的是美国，为68％，英国为56％，欧洲等其他同家为30％—50％。我国作为一个发展中国家，仅用几年时间，城市居民住房自有率达到世界第一。
国外人有钱也喜欢买房，但他们和中国不同的是，他们更倾向于从理财的角度出发，而不是一味地拥有。因为，在国外社会保障体系极其健全的情况下，即便没有自己的房子。政府也不会让他们露宿街头——有廉价的房子会出租给这部分低收入群体。
就是说，在国外，买房和他们日常生活关联并不大，不会出现国内为供房子贷款而生活质量急剧降低的“房奴”大军。
“在美国大部分地区，买房依然是显而易见的选择，但在那些房价高的地区，财务逻辑肯定倾向于租房。”Economy．com首席分析师马克·赞迪表示，“美国的购房交易成本高昂，因此对于许多人来讲，只有你能坚持10年或更久，买房投资才有意义。”
作出类似结论的美国人越来越多。密歇根大学的消费者信心调查显示，接近30％的美国人认为现在不是买房的好时机。这一比例是20世纪80年代初以来的最高水平。
作为经济最为发达的美国都已经开始流行租房居住，或许中国即将成为“房奴”的人们该衡量一下自己未来的重大决定了。
“房奴”群体的构成及购房时机的选择
除去对买房的消费偏好，许多人认为，“房奴”之所以成为“房奴”，由于年龄小、自身经济能力差，提前消费、超前消费也是一个重要因素。
“2005年初，北京市建委公布的一项调查表明，北京商品住宅购房对象正趋于年轻化，20—30岁群体是主力。第四季度时其占总体比重又有大幅增长，目前占近四成。”
北京九力营销顾问公司公布的2005年北京住宅市场需求预测调查显示，25—28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。
沈阳的一项调查显示，在该城的贷款购房者中，七成以上是35岁以下的年轻人，其中不少人工作年头不长，没有多少经济基础。而他们选择的住宅往往面积都不小，很多都超过了100平方米。
那么这个群体的人数是多少呢？
银监会银行监管一部沈晓明披露的数据，截止到2005年年末，房地产业的不良贷款余额已达1093亿元，居行业排名第四的高位。个人住房贷款不良率1．5％左右，开始小幅上升。目前中国70%的人在购房时，需要借助贷款才能顺利买房，房贷总额已达2．8万亿元，其中商业性个人住房贷款余额为1．84万亿元。占金融机构人民币贷款余额的8．9％，占国内生产总值GDP的10%。据此估计，至少有600万—650万人申请了按揭贷款，其中所谓的“房奴”大致为190万人，“准房奴”的群体更加庞大一些。
虽然我们无法在“31.8%的‘房奴’”与北京市建委或者沈阳调查所指的“年轻购房主力”以及这190万之间完全画上等号，但我们觉得这是一把包含关键信息的钥匙，有助于我们解开“房奴”现象的一些成因。
首先，来分析一下这个群体。数据显示，这部分人大部分都是刚出校门不久的大学生，为20世纪70年代后期或者80年代初生人（未来数年内，“房奴”群体的构成，将有相当一部分人是80年代后的“小皇帝”。所以我们的群体分析以此为主），大多数为收入较高的白领阶层，个人抗风险能力比较强——2005年，大专、本科、硕土、博士的起薪水平分别为1333元、1549元、2674元和2917元。
根据西南交通大学经济管理学院耿黎辉的研究，这部分中等收入群体具有以下消费特征：恩格尔系数在40%左右，边际消费倾向居中，正处于从小康型向富裕型、从讲求消费数量向讲求消费质量转变的阶段，加上一定的储蓄积累，已构成当前最具购买能力的群体之一，而且消费开始呈现出多样化趋势，是继高、中高收入群体之后最为活跃和强有力的跟进力量，购买力指向以中档个人住宅、私人轿车为主。乐于接受新兴的生活和消费方式，如信贷消费等，被视为消费的中坚力量。
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