首页 -> 2007年第6期
我在美国拆迁
作者：丁 林
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可是，很多时候，如果你确实有理的话，别人也看得出来，“法庭上见”就成了一种表态。
办公女士听了以后，回答很有意思。她说，我们最好不要法庭上见。她说，我会向区划委员会汇报，会向县政府的法律顾问汇报，先自我检讨ordinance，评估县政府在法庭上的形势，争取县政府先找出解决办法。请过几天再来。
几天以后，妻子再去找办公女士。办公女士笑嘻嘻的，满怀喜悦地告诉妻子，县政府的法律顾问研读了以前的相关ordinance以后，对区划委员会说，根据州法庭这几年的类似案件的判决结果，如果此案上法庭的话，县政府几乎没有胜诉的机会。区划委员会决定，废除这一条只有谷仓和trailer才可以做储藏建筑的ordinance。妻子顺利地拿到了盖房子的许可。
我想简单阐述我自己得出的我们可以从美国制度中借鉴的三条原则：
第一，房地产开发的有关法律和方案，要成为多数人都心悦诚服的共同游戏规则，则必须在一定程度上是公开的，开放的，可以争论的。
美国的房地产方案要经过区划委员会，区划委员会是民选的，它的决定都要走一定的程序，主要是向公众开放的公开听证会。老百姓可以提提疑问。利益和观点冲突太大，还可以组织起来，表达自己，搞点示威，在门口插上“No Rezoning”!的标语牌。
第二，民众面对的官商，开发方案，拆迁命令，地方上的ordinance，都必须是可以在司法上挑战的。我们国内报道的拆迁风波，说给美国人听他们是一点听不懂。他们会大惑不解：这些人干吗不上法庭？
现在聊我体会的第三点：房地产开发需要拆迁的时候，公平的补偿是一条不可忽视的原则。
当公众利益和私人财产权发生冲突的时候，拆还是不拆，不是一边说了算，而是要求按照宪法第五修正案，必须给出合理的补偿；另外，按照宪法第十四修正案的要求，公民可以寻求法律正当程序，他是有权和政府抗衡的。比如，他可以说，政府的补偿不合理，政府的程序不公正。
认为私人财产权在公众利益前面就一定要让步，这是一种误会。
我可以给你举一个例子。我现在工作的城市，是我们州里轮到第三的城市，有本州最老最大的大学。在市中心边缘，有一片老住宅区，刚好是一个小山包。街道还是石块铺的，环境极其幽静。其中一条街，叫Flynt Street。这条街来回双车道，在经过小山包顶，和另一条街相交的地方，有一棵参天大树，一棵老橡树，长在路边。围着树干有一圈栏杆，占掉了这条街的一个车道。来往车辆到此就得看对面是不是有车，停下等对面没车的时候才通过。
这是一种你在其他地方看不到的突兀现象，一棵树占掉了一边的车道，迫使所有车辆让步。这也恐怕是世界上独一无二的树，因为它是本城著名的“拥有自己的树”（The tree that owns itself）。
这来自于近二百年前本城某居民的遗嘱。
近两百年前，本城一居民后院有一棵老橡树，这棵树给了他很大乐趣。他老的时候，想想死后不知道别人会怎么对待这棵树呢，就在遗嘱里把这棵树的所有权，连同树下八英尺半径的土地，赠给了这棵树。此遗嘱在本城政府登记有效。这就是“拥有自己的树”。
后来，城区发展，这后院就变成了街道，树就挡在路当中了。当然，阻碍交通是无疑的，公众利益是受到了影响。但是，附近社区的历代居民认为，这条街的交通所受影响的公众利益，在质和量上并没有压倒这棵树的财产权。公众停一下车，等一下再过，受点委屈，并不为过。
上世纪初，一场暴风刮倒了老橡树。本城一个妇女园艺组织立即用老橡树的籽培育了一棵树苗，栽种在原来的地方。哈，老橡树的合法继承树竟然得到了承认。如今，那儿又是一棵参天老橡树了。
现在，可以说美国的拆迁赔偿了。
正因为美国的房地产业是一个稳定的开放的自由市场制度，房地产有一个公平市场价格，所以，合理的补偿就没有那么多的困惑。你得补到相当于原来的房地产主自愿地出售其房地产的程度。
这里，我必须提到一个重要的区别了。那就是一般的房地产开发和政府主持下的公共交通等公共建设的开发。
美国人对于政府进入自由市场扮演主角的事情，一向十分忌讳。一般的房地产开发，造房子卖房子，那是民间业界和顾客的事情，政府是站在旁边维持秩序的。
那么，美国的开发商，比如说，打算开发一片高档居住小区，他怎么做呢？怎么搞拆迁？我手里的实例就是我上次买的本地报纸的头版头条新闻，县区划委员会否决了某开发商的rezoning申请。
这个开发商是有眼光的。他看到临近一个城市在发展，城市里的就业者要买房子，他就计划在我们这个县范围内，最靠近这个城市的地方，搞一个中高档居住小区。这块地皮，是一山林坡地，原来是属于农业区，现在申请改为居住区。他已经预先陆续地收购了这块土地，拥有了这块地和上面的房子。
但是，在区划委员会的公开听证会上，周围居民提出了反对理由。经过公开的听证辩论以后，区划委员会投票，以4比2否决了他的申请。
他以后怎么处理这块地，就没人关心了。如果他打算保持这块地，一直等待机会再开发，那么他每年得为这块荒地缴纳房地产税。如果他打算出手卖了，这次他大概是要亏了。因为，当他陆续地买进这块地上的房子的时候，试想原来住那儿的人看到有地产商主动买他们的房地产，会怎么样？会涨价。他必定得用比县税务官的估价稍高的价格才能买进。而再卖出，就得不到原来的价钱了。
如果区划委员会批准，那么拆迁根本不是问题，因为，通常情况下，房地产商已经拥有了那块地。
这很典型地说明，房地产这个高利行当，必定是高风险行当。房地产商没有资格说，我的开发计划符合公众利益，所以要政府站在我一边。这是不可能的。美国的地方政府是普选产生的民主政府，它的作业是公开的。所以，即使是当年曾经年纪轻轻就当了阿肯色州司法部长，后来又选为州长的克林顿，那样的权势之下，克林顿夫人参与的白水房地产开发也和我们县的那位一样，惨败赔钱了事。而里面有没有政府参与的猫腻，成为克林顿当总统以后的白水案，引出了独立检察官的调查，引出了克林顿的性丑闻，导致克林顿的伪证指控，差点被弹劾。我们所知道的克林顿丑闻，美国联邦政府国会的正式名称是白水房地产开发案调查。
现在我该说到政府参与的开发。政府参与的开发，主要是公路铁路，水渠水库，港口，高压电网之类的公用事业。美国各类政府通常不做房地产业的商人。联邦政府的城市发展和住宅部，是为低收入者解决住宅问题，采用的是补贴低水准住宅的办法。
举例说，修公路怎么拆迁？
第一，政府交通部在规划公路的时候，会尽量走拆迁量小的地方，多利用联邦政府和州政府的土地，多利用荒地。
第二，它相当于上述开发商先申请批准后买地的情况。
我现在工作的城市，和州府之间有一条316号公路。州里决定将这条公路从原来的普通小公路打宽升级为高速公路。这一决定的提议，辩论，听证和决议过程，都是公开的。当提议开始的时候，公路沿线的房地产就开始涨价，交易也变得活跃。等到决定一宣布，只看到沿线原来上市待售的房地产，全部悄悄地撤下来，不卖了。为什么？因为大家都知道，沿线房地产将涨价。
最终，该征的地都征了，该拆迁的拆迁了，而必须作出的根据公平市场价格作出的补偿也补偿了。事实上，开发是受人欢迎的，因为开发会带动周边房地产的升值，等于大家发财。
问题就在于，你要人自愿搬迁，你就得发财大家有份。
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