首页 -> 2008年第1期
中国走进物权时代
作者：信 兴 牧 兰
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物权与债权——
北京市海淀区人民法院判决一件房屋合同纠纷案时也参照了物权法中“善意取得”这一精神。
海淀区的张某经中介公司介绍，将一处房屋以270万元的价格卖给了李某，三方为此签订了买卖合同，李某当场交付了10万元定金。合同签订时张某的房子尚未办理完产权证，但产权证办完后他却迟迟不愿与李某办理房屋的过户手续。李某多次与张某交涉无果，只得起诉。庭审中张某强调，三方订立合同时，他并未征得妻子的同意，因此，他认为合同是无效的。按前些年的做法，这种情况有可能判定合同无效。但海淀法院认为，李某有理由相信张某卖房是他们夫妇共同意思的表示。因此不应以一方不同意或不知道为由“对抗善意第三人”。据此判决张某双倍返还李某定金20万元。
针对此类案件，一位律师说，现在房价天天涨，不少卖房人卖完房就后悔。这种情况下，如果房子未过户可判双倍返还定金，如果房子已过户则判买方拥有房屋。如果卖方占据房屋不予腾退，买方则可要求强制执行。这在物权法颁布以前是不可想象的。他讲了一个在2005年秋天发生的一个真实案例。一位王先生，因为结婚没住房，手头的钱又不富裕，就向他的好友丁先生倾诉，丁先生本身有一套富余的房子，考虑到好友难处，出于一种友情，就说我把另一间房子卖给你吧，但是我不让你付全款，你先付我一半，剩下的一半房款你什么时候凑足了什么时候给我，然后我们再去办过户手续。双方就这么约定了。王先生交了一半房款。欢天喜地就去装修房子，然后娶妻生子。一年后，王先生带着以前签的协议和剩余的房款找到了丁先生，说咱们一起去办理房屋过户手续吧。丁先生此时却反悔了，由于市场的房价突然上扬，他已经把王先生住的房子卖给了另外一个人，而且多卖了十万块钱，已经跟另外一个人办理了房屋过户手续。这个结果让王先生傻眼了。这时候王先生没有地方居住。也有孩子了，于是他被迫到法院起诉，请求法院判决他与丁某的协议有效。并办理房屋过户手续。但法院却驳回了他的请求。因为他与丁之间是基于合同，是一种债权，丁先生的行为是一种违约行为。王的债权抵不过办理房屋登记所有证的物权。物权的效力大于债权，丁先生只承担违约责任，对王的损失进行赔偿，但是王获得不了正在居住的房屋的产权所有证，获得不了这个物权。如果此案在物权法颁布后审理。王先生签了协议，交了部分房款之后。他可以到房屋登记机关做一个预告登记手续，这是物权法明确提出来的。叫预告登记制度，专门就是防止签完协议之后保证不了债权实现物权的这么一个制度。这样他就可以拥有这间住房的产权。
房产证与制决书对簿公堂——
9年前从朋友处买的6套房子被法院认定为朋友的财产并被没收拍卖，房主沈先生将拍卖公司诉至昌平法院。2007年10月8日。沈先生追加《物权法》为法律依据。要求拍卖公司退房，此案成为北京物权法第一案。1998年。沈先生与河北人闰满常相识成为朋友。闰满常表示要介绍几套位于昌平区的房子给沈先生投资。随后沈先生花120万元买下了位于昌平南关路永安里5号楼的6套房子，总面积约725平方米。第二年，沈先生拿到了这6套房屋的房产证。沈先生说：“当时就是想投资。这6套房子我委托给中介公司出租。每月收房租5000元。但是今年9月初，住户给我打电话。说门口竟然贴了通知，让住户1月内搬出。我赶到后才知道是中佳信拍卖公司的人。他们说是受石家庄中级人民法院委托来拍卖房子的。”沈先生将中佳信拍卖公司诉至昌平法院，要求对方停止侵权，从自己家中搬走，停止拍卖房屋的行为，并赔偿房屋租金2万元。在法庭上。中佳信拍卖公司代理人出示了2002年石家庄中级人民法院下发的《刑事判决书》和2005年该院下发的《拍卖委托书》。刑事判决书称，闰满常因非法经营烟草和行贿被判有期徒刑13年，没收全部财产。其中认定已经过户给沈先生的位于永安里5号楼的6套房子为闰满常的财产。“中佳信拍卖的是国家没收的财产，且有委托书，因此是合法的。”对此，沈先生出示了5套房屋的房产证(沈先生称另一房产证已丢失)。他表示，房产证表明房子是自己的私有财产。石家庄中级人民法院判决没收闰满常的财产。与属于自己的这6套房子无关。沈先生还表示，自己曾打电话咨询石家庄中级人民法院。对方称欲知法院如何认定该房屋为闰满常财产，沈先生需携带房产证到法院咨询。但由于身体原因，沈先生未能成行。
新型案件
七旬老人维扩自己房屋的采光权——
71岁的张大爷已经退休了。他家住在天津市一个居民区的小二楼的一楼。而王红住在张大爷的楼上。王红在小院内自建小房的屋顶、屋顶上的隔热层、杂物等挡住了张大爷家住房阳面窗户五分之四之多。张大爷认为自家住房的通风与采光受到了严重的影响。于是将王红告上法庭。要求王红排除妨碍，拆除影响他家住房窗户采光和通风的妨碍物，还以原貌。并赔偿经济损失1000元。天津市河西区法院审理后认为，张大爷住房的正常通风、采光权应当受法律保护。王红购得住房及附属设施。由于自己院内小房屋顶妨碍张大爷住房阳面窗户的通风、采光，当然应当对妨碍予以消除。而张大爷提出的经济损失，由于不能提供充分的证据予以证明，法院不予支持。所以，法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定。判决王红负责将自家院内小房屋顶对张大爷住房阳面窗户的通风、采光有妨碍的部分予以消除。遮挡部分拆至与张大爷家窗户齐平。
小区房顶晒台归谁所有——
一直以来，一幢楼房的房顶及房顶的晒台往往被顶层住户独占。因为没有明确的法律规定，楼下住户有怨无处说。但是自从物权法颁布实施后，浙江省青田一幢房子的住户就以此为依据，就房顶及房顶晒台的所有权与顶层邻居打起了官司。
2007年10月10日。青田县鹤城镇花园路9号4幢1