首页 -> 2008年第1期
中国走进物权时代
作者：信 兴 牧 兰
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全国政协委员、著名法学家梁慧星有句妙论：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词。”他的理由是，这部法律对土地征收制度有明确规定：将商业用地排除于国家征收之外。企业取得商业用地要与土地使用权人谈判签约。
其实，早在2007年9月1日，中国人民大学法学院教授、《物权法》起草人之一王轶在2007中国城市规划年会上，就向与会者透露了一个重要信息：《城市房屋拆迁管理条例》将被修改。今后行政机关将不介入协议拆迁。“从《物权法》角度看，协议拆迁就是一个普通的买卖协议，不涉及公共利益，借公共利益名义对被拆迁人实施行政强迁的做法将被改正。”王轶说。中国很多城市正在如火如荼地进行旧城改造、商品房建设……因此才出现了重庆“钉子户”事件。户主吴苹在与开发商对峙3年后，终于拿到天价补偿金同意拆迁。而拆迁有协议拆迁和征收拆迁之别，重庆“钉子户”事件属于协议拆迁，丝毫不涉及公共利益。王轶举例说：“这好比有人看到我的水壶，想买它，可是我不想卖它。那人又整天缠着我要买它，我就开价1000万元。如果他善于谈判，能说服我，我可以按10元钱的价格甚至免费给他；如果他不能说服我，那他就得给我1000万元。这两个条件都不具备，他到政府部门申请，强制我按照他提出的价格将水壶卖给他，这是毫无道理可言的。这是很简单的买卖关系，丝毫不涉及公共利益。”
行政机关不介入协议拆迁
王轶说，目前，现行的《城市房屋拆迁管理条例》以及国内各省、市的《城市房屋拆迁管理办法》从来没有把协议拆迁当作是普通的买卖协议，而是规定在保障公共利益的前提下。拆迁人可以向政府申请行政强迁，这与《物权法》中私有财产受法律保护的立法宗旨不符。王轶认为，《物权法》出台的真正意图是让私人财产在与商业利益、公共利益发生；中突时，能得到合理、恰当的补偿。而《城市房屋拆迁管理条例》修改后，行政机关将不介入协议拆迁结果是开发商要么有高超的谈判能力，要么就要有雄厚的财力，否则就会在以后的竞争中被淘汰。
中国人民大学法学院副教授朱岩说，《物权法》的出台，不是单纯为某一方面代言。关键还是看拆迁本身是否合法。如果拆迁本身不合法。那房屋所有人就可以手捧《物权法》。宣布任何人对自己的房屋都不能拆迁。《物权法》对于拆迁这个问题新的主要规定就是在第四十二条，为了公其利益的需要。依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该保障被征收人的居住条件。法律赋予任何人的权利都不是绝对的。是受限制的。比如。你无权在大街上裸奔，尽管穿不穿衣服是你的权利。个人在行使物权时，必须要顾及公共利益。《物权法》强调为了公共利益，但是这个公共利益如何界定，合法授权以及法律程序，都没说得很详细，这需出台具体的规定来完善。不过。在完善之前，根据目前公众对公共利益的认识，开发商建商业用房。一般来说不属公共利益范畴。若当时《物权法》已经生效，重庆“钉子户”应可胜诉。
拆迁程序重于拆迁目的
也有一些人对物权法会终结强制拆迁提出质疑。“拆迁问题中有两个问题特别值得重视。物权法也并没有给出具体的规定：一个是公共利益如何界定。一个是赔偿标准没有明确。”一名律师公开发表了自己的看法。政府为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但是什么是公共利益，条款中并没有明确认定。事实上。现实中常是公共事业也需要采取市场化手法以及商业化运作，所以很难明确判别什么样的需求是真正的公共利益需求。另外在不同时期、不同领域，公共利益的内容不一样，很难在《物权法》中作出统一界定。正因为如此，所以拆迁程序应更重于拆迁目的，也就是说，无论为了哪种目的的征收土地及房屋。都应严格遵守拆迁程序。而应该强化的程序。《物权法》也同样没有明确的规定。无论是在拆迁目的，还是在拆迁程序上存在法律漏洞。都有可能成就野蛮强制拆迁的继续。
“《物权法》实施后，很可能出现拆迁户直接质疑拆迁合法性的案件。”詹礼愿指出过去征地拆迁纠纷主要是补偿数额的争议，很少有人直接质疑拆迁是否合法。但《物权法》的第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。“这就让公众产生了一个疑问，何为公共利益?”詹礼愿表示如果是为了修水库、建军事基地，那当然是公共利益。但如果是为了修商业街、步行街、旧城区改造，这些算不算是公共利益?法律没有明确的规定。詹礼愿举了个例子，广州旧城区的一些老房子已经十分陈旧。拆迁补偿款不会高，但被拆迁者如果知道是建商业街，很可能对补偿款的要求比较高，在达不到一致的时候。拆迁户很可能以拆迁行为不是为公共利益为由起诉。
补偿标准落后于市场变化
天津炳盛律师事务所主任何磊认为，虽然法律对拆迁都明确规定要予以补偿，维护被征收人的合法权益。但对于补偿标准的规定仍不明晰，目前关于拆迁的补偿标准已经远落后于市场变化。“拿着这个几年前出台的补偿标准去与拆迁户谈判，也很难说服他们。在房价飙升的时代。补偿标准确实很难保证他们买到像样的房子。结合《物权法》给了‘恒产者’更多信心的背景。也许以后的钉子户会越来越多。”
2007年10月13日。云南天外天律师事务所罗坷律师代理了一起拆迁赔偿纠纷案件，向官渡区人民法院提起诉讼。此案案由是：2001年2月6日，原告许某夫妇购置了位于昆明市官渡区关上老街9·2栋406号房产，该住房面积为81.22平方米。原告称。2006年7月被告官渡区关上老街办事处在未与原告进行任何协商的情况下，强行断了原告的水、电、气及闭路电视，使原告的生活一下子陷入瘫痪状态。生活起居无法正常进行。后又于2007年3月。强拆其住房。导致原告居无定所，只好在外高价租房。原告诉求法院判令被告赔还同等地段、面积、坐向、房龄的房产一套或赔偿与之等价的40，61万元人民币，并赔偿其租房的经济损失19500元。“这是一起典型的涉及侵犯公民私有财产所有权的官司，是典型的物权案件。”罗坷律师说。法院已受理了该案。
一线法官说，有了物权法审判思路明确多了
“有了物权法，有关物权案件的审理就顺理成章得多了。”北京市通州区人民法院法官曹越说。
曹越从事民事审判7年。近两年，他每年审理民事案件600件。按工作日计算，平均每天差不多3件。
“以前我们审理物权方面的案件，很多时候要靠法理推论，虽然也可以判案，但往往说理性不强。”曹越说，“物权法实施后就不同了，绝大多数案件都会有